不動産売却における「査定」とは、対象となる土地や建物が市場でどの程度の価格で売れるかを事前に見積もることです。
査定は主に以下で説明する3つの方法によって行われ、それぞれの不動産の種別や活用目的に応じて使い分けられています。状況に応じ、複数の手法を併用するケースも少なくありません。
過去に売買された似た物件の価格を参考に、不動産の価値を見積もる方法です。査定する物件と立地や広さ、築年数、間取りが近い事例を集め、そこから坪単価や取引価格の目安を出します。そのうえで、物件の状態や周辺環境などを考慮し、最終的な価格を調整していきます。
取引事例比較法は、中古マンションや戸建て、土地など幅広い物件に対応しやすく、実際の査定現場でも頻繁に使われるスタンダードな査定法。いわゆる「机上査定（簡易査定）」では、現地に足を運ばずこれらのデータをもとに概算価格を出すことが一般的です。
スピード重視でおおよその価格をつかみたいときには、特に頼れる手法といえます。
戸建て住宅など、建物がある不動産の査定によく使われる方法です。「もし同じ建物を新たに建てたらどのくらい費用がかかるか」（再調達原価）をもとに、時間の経過によって減っていく価値（減価）を差し引く形で、現在の建物の価格を見積もります。
減価を判断する基準は、建物の築年数や構造、使われている資材、これまでの修繕状況など。経年による建物の様々な要素の価値下落分を、そのまま評価額に反映させる考え方です。
土地価格は別に評価する必要がありますが、建物単体の価値を把握したいときには、現実的な査定法といえるでしょう。特に築年数が経っている戸建てを売却する場合には、価格の判断の軸として重視されています。
アパートや賃貸マンション、商業施設など、「収益を生み出すこと」を目的とした不動産の査定に向いている方法です。今後見込まれる家賃収入などの利益をもとに、その不動産の価値を現在の金額に置き換えて評価します。
このときに使われる重要なポイントが「還元利回り」と呼ばれる指標。物件価格とそこから得られる収益のバランスを数値で示したもので、市場の動きや立地条件によって数値は変化します。還元利回りの設定次第で査定結果が大きく左右されるため、より正確な予測・設定が求められます。
将来的な収益性を考慮して売却価格を判断したいときには、収益還元法による査定を加味することが一般的です。
土地や建物といった不動産には、ひとつの物件に対して複数の価格が存在します。これが、いわゆる「一物五価（いちぶつごか）」。公的な評価額や実際の市場価格など、目的や算出機関の違いにより、5種類の異なる価格として公表されています。
これら「五価」は、相続や税金の計算など、様々な場面に登場。不動産取引においても、売却価格を判断する目安として重視されている評価です。
「公示価格」とは、土地の売買や不動産の評価を考えるうえで、ひとつの基準となる価格。国土交通省が毎年1月1日時点の標準地について、不動産鑑定士の評価をもとに公表しているもので、公的な価格指標として全国的に用いられています。
活用の場面は、宅地の取引や不動産鑑定、公共事業における補償額の算定など様々。いわゆる「正常価格（ふつうの市場で成立すると考えられる価格）」として、取引の判断材料における信頼性は大変高いとされています。
実際の市場価格と見比べながら価格設定の妥当性を見極めたいときにも、公示価格は有効な目安になるでしょう。
「基準地価」とは、都道府県が年に1回、地域ごとの基準地について公表している7月1日時点での地価のこと。地価の動きや地域の傾向を把握するための指標として、広く活用されています。
評価は不動産鑑定士が行い、その地域ならではの土地事情を反映しやすい点が特徴。公示価格との違いは、国と都道府県という実施主体のほか、公表時期や調査対象となる地点の違いにもあります。
地方における価格変動の把握を知りたいとき、基準地価は大変貴重な参考材料として活用されています。
「相続税路線価」とは、相続税や贈与税の計算に使われる基準値として、国税庁が毎年発表している土地の価格です。市街地を中心に、道路ごとに1平方メートルあたりの金額が定められ、「路線価図」として国税庁のウェブサイトで公開されています。
なお、一般的に相続税路線価は、公示価格の8割程度を目安として設定されるケースが大半。相続税・贈与税の算出基準となるほか、実務では専門家による補助資料としても活用されています。
固定資産税評価額とは、固定資産税の算出基準となる不動産価格のこと。市区町村が3年に一度、建物の構造や築年数、土地の形状、使われ方などをもとに見直しを入れて公表しています。
この金額は、固定資産税や都市計画税などの地方税を決める際の重要な基準です。一般的には、公示価格のおおよそ7割前後で設定されるケースが多く、いわゆる「時価」とは別ものと考える必要があります。
毎年送付される納税通知書に記載されているため、不動産を所有している方ならば、ご自身が所有する不動産の評価額の目安をイメージできるのではないでしょうか。
実勢価格とは、実際に不動産が売買されたときの「リアルな取引価格」のこと。買主と売主が納得して決めた金額であることから、その価格が新しいほど、似た条件の物件の「いまの取引価値」に限りなく近づく形となります。
この価格は、立地や周辺環境、建物の状態、売却のタイミングなどによって大きく変わります。公的な評価額のように基準があるわけではなく、市場の動きによって日々変動している点が特徴です。
不動産の査定や価格交渉を進めるうえでは、この実勢価格の把握が非常に重要。近隣の取引事例と比較して売出価格を決める際には、特に重要な参考指標として活用されます。
不動産査定には、「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（詳細査定）」の2種類があります。
同じ不動産査定でも、それぞれスピード感や正確性は異なるため、査定の目的に照らして適切なほうを選択するようにしましょう。
不動産会社は、実際に査定価格を算出する際、主に「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つの手法を用います。
不動産会社により査定法の選択や重視する査定法が異なるため、見積りを取る際には、1社だけではなく複数社に依頼して比較するようにしましょう。
