不動産売却によって得た利益には税金が課されます。課税される利益とは、売却価格から取得費や諸経費を引いて残った金額で、譲渡所得税と呼ばれます。他にも住民税や復興特別所得税などがありますので、売却をする際には税金対策も視野に入れておく必要があります。
不動産売却でかかる譲渡所得税は譲渡所得によって決まります。売却価格から取得費と譲渡費用を引いて残った金額に所得税がかかります。この譲渡所得に対して住民税がおおよそ5％、所得税額に対して復興特別所得税が2.1%上乗せされます。
これらの税金の税率は、売却益や所有期間などによって左右されるため、事前にしっかりと計画を立てることが税金対策になります。
売買取引基本契約書の第7号文書では、1通ごとに4,000円の印紙を用意する必要があります。ただし、取引期間が3か月以内で更新の定めがない場合は印紙税は非課税。
ただ、第1号文書では契約金額によって印紙を張り付けなければならず、1万円未満は非課税ですが、それ以上は金額によって200円から60万円まで設定されています。
不動産の売買では、売主には抵当権抹消のための登記費用、買主には所有権移転のための登記費用がかかります。抵当権抹消の登録免許税は不動産の個数あたり1,000円で、所有権移転の登録免許税の税率は1.5％となっています。
譲渡所得は不動産の所有期間が5年以上であれば長期譲渡所得、5年未満であれば短期譲渡所得とに分けられます。長期譲渡所得での税率は20.315％（所得税15.315％、住民税5％）で、短期譲渡所得では39.63％（所得税30.63％、住民税9％）と大きく差があります。
不動産売却にかかる消費税は、個人売買では不要です。個人事業主や法人売買では、免税事業者は不要ですが課税事業者は支払いが必要になります。また、固定資産税の支払いは不動産売却後、日割り精算されるのが一般的となっています。
マイホームの売却では、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までの控除が可能です。ただし、売主が住んでいるもしくは以前に住んでいた、売った家屋や敷地等に他の特例が適用されていないなど、身内など特別関係にある人以外への売却など、一定の条件に該当した場合に適用されます。
売却益を次の住宅購入に充てる際には、譲渡所得税を繰り延べて節税する買換え特例が活用できます。売却時に発生する税金支払いを、新しい不動産に再投資するまでの間、保留にすることができますので、資金繰りに余裕を持たせることができます。
ただ、所有期間や居住期間によって適用できるかどうか決まり、住宅価格が大幅に上昇すると税負担が増えるので注意が必要です。
譲渡した相続不動産を一定期間内に売却する際、取得費に相続税の一部を計上して所得税を軽減する取得費加算の特例が活用できます。ただし適用には、相続や遺贈で得た人で相続税を納めている、3年10か月以内に譲渡しているなど条件があります。
2,000万円で購入した所有期間7年の住宅を、倉敷市の売却相場である1,980万円(※)で売却し、諸費用が250万円かかった場合では、3,000万円の特別控除が適用されます。
売却価格1,980万円から購入価格2,000万円・諸経費250万円・特別控除3,000万円を差し引くとマイナス3,270万円。マイナスになった場合は所得が0円とみなされるので、税率をかけても0円。そのため、譲渡所得税・住民税は0円となります。
土地や建物を売却し譲渡所得金額が発生した場合、給与所得や事業所得などの所得と合わせて課税対象になります。譲渡所得金は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。ただし、一定の要件を満たしている場合では、特別控除等の特例が受けられます。
不動産売却ではさまざまな税金が発生しますが、利益や所有年数などによって税率も大きく変わってきます。まずは、かかる税金について知り、特例などが適用される可能性があるのか調べ、事前にシミュレーションなどをしておくと損をせずに売却できます。
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